陈启宗（恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）：大家早上好！今年给我的主题是“改变了的规则：道路与选择”。

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我没有樊纲那么厉害，他来了23年，我只来了16年，行业里好多老大我都是在这个场合认识的。看了一下过去16年在这个论坛的演讲主题，大家知道这16年出现最多、最大的主题词是什么？“改变”、“改革”、“转变”等等。

也就是我们讲变讲了16年，我们有变吗？外面有变、行业有变、环境有变，恐怕唯一没变的就是我们自己的脑袋。我想今天还坐在这里的人都是因为脑袋变了一点，不变的那些人都不在这里了。

他们不在这里的原因我不敢猜测，但这些话题都不是什么新话题。

再看了一下过去16年每年的发言题目，16年前给我的题目是“房地产企业的生存选择”，跟今天给我的题目是差不多的。16年前就要注意生存了，结果到了16年之后，才有一些人生存不下去。

要是你想避过这一劫，很简单，每年来参加这个大会，听了演讲，好好思考，照着某些讲者的话而行，你就能够避过这一劫。可惜的是，每年我在这里都跟大家说不好听的话，而且每年都一样，所以我就很奇为什么每年还把我请来这儿。

以往这七八年，我每年讲的都是一样的内容，我说不要做疯子、要理性，整个行业的做法现在都是不理性的，都是不能持续的，早晚会出事的。

我从来没有看过你们在台下摇头，我看到不少人点头，但是点了头的人也没行动，也就是说游戏还在玩，音乐还在奏，不愿意离场。不愿意离场，就要付出必定会付出的代价。

今年我要讲一点新东西，过去七八年讲同一个东西，我自己也觉得不好意思。

今年的大问题，不止是行业内的问题，也是整个世界的问题，是地缘政治引致地缘经济的问题，世界变得太多，这是第一；第二，中国内部的经济变了很多；第三，房地产行业变了很多。

第一，世界变了。简单来说是我们走进了一个逆全球化的阶段。这个逆全球化的主要原因是世界老大不允许世界的老二发展，导致了相当程度上的逆全球化。当然不可能完全逆全球化，但是相当程度上的逆全球化，就会叫好多人非常不自在。我想好戏还在后面，好多让你我不舒服、不自在的事，恐怕要在未来几年发生。

说句题外话，以前有个香港朋友说，历史告诉我们，中国内地好，香港好，中国内地不好，香港也还好。我说现在改变了，从今以后中国内地好，香港会好，中国内地不好，香港绝对也会跟着不好。

逆全球化和中美关系是分不开的，当然以往这3年的疫情也有影响，疫情是把人与人之间的距离拉开，几年没见面是很要命的。过去这三年要是大家能多见面的话，还有一点机会把拉开的距离拉近一点，但是过去三年根本没这个机会，所以也是助长了逆全球化。

还有就是科技的影响，科技可以帮助全球化，也可以帮助逆全球化，就看你怎么用。我认为以后世界慢慢会有两套标准、两套系统，会变得复杂很多。

不过安慰一下大家，全球化和逆全化在历史上永远是交织进行的，一阵子全球化，过一阵子就自然会逆全球化，再过一阵子又可能是全球化。但是在这个过程中，恐怕是相当的痛苦。

世界变了太多太多，我从5月开始，两个半月之内环游世界三周，到了中东4次。我第一次去中东是48年前，而且之后差不多每年都会去，从来没见过中东的局势转变得像今天如此之快。

中美关系是今天世界的重中之重，但是早晚中美关系很可能会被中东问题取代。短期来说，我对中美关系非常悲观，中期来说我不悲观。我认为中美关系最后不会走到双方不可接受的程度，所以我对中美关系终极的看法是好的。

总而言之，我觉得过程很痛苦，但是终极的结果应该是可以接受的。这是世界的变。

第二，中国经济内部的变。今天中国的经济面临极大的挑战，第一是疫情，特别是最后一年，花在疫情防控上的费用相当巨大，而且疫情的影响还不只是钱那么简单。第二个改变中国经济的因素是房地产泡沫的破灭。我在这里已经讲过好多，今天也不再展开来讲。我总是说，很可惜没有及时地、比较早地在泡沫还不太大的时候管控一下、刺破一下，后果可能比今天会好。

我的好多房地产老朋友，多年来在这里每年见一次面的朋友，现在都很难见面。有一位朋友一年多前来我那边吃饭，他跟我说，这一次我能熬得过去吗？我也不敢说。最后我们道别的时候，我心里酸酸的，当然现在他还不错，还是被救出来了。另外一个朋友比较有把握，结果他的下场又不怎么好。两位都是我在这个大会上认识十多年的朋友。

所以这个泡沫是一个大的洗牌，行业不会有事，就像刚才樊纲讲的，包括陈淮的PPT我也看过，我对你们的观点都比较认同。房地产行业绝对没问题，一定会持续下去的，问题不是行业会不会出事，问题是你跟我还会不会在，这是一个切身的问题。

而且房地产泡沫破裂之后一定有很多的后遗症，老百姓对经济的信心、花钱的信心，都会受到大的影响，对中国的经济也不会是一个好事。

第三是中美关系的改变。现在我们的出口有点难处，刚才樊纲讲并不只是中国有问题，其它国家也有问题，不过别人问题再大，也不能解决我的问题。

长远来看，中美竞争当中还有一件事是我非常担忧的，美国是想尽办法要切断科技流、人才流、资金流。这三流都被相当程度上的切断，会对整个世界经济产生非常大的影响。

总而言之，疫情、房地产和中美关系，三个因素同时影响我们，如果这三件事在不同的时间出现，我们是可以应付的，三件事情一起来，我们会比较为难。

当然，还有一点我们不应该忘记的，就是前几年对互联网平台公司和教培机构的政策。对这件事情，我认为政府所做的事完全正确——我知道我这句话很多人不同意——问题是你怎么处理它。

我告诉你们一个小故事，大概三四年前，我跟一个中国最大的互联网平台企业其中一个创办人交流，我说你有没有想过，你要自动献身，把公司从一家变成5家、7家，你自己主动做，不要等政府做。所有有为的政府都会有保护竞争的反垄断法，中国政府是非常有为的政府，不打击是不负责任的，早晚要来的。

要是主动献身的话，这个过程还可以有一定的操作余地，结果也会有相当的把握。要是自己不做，等到被逼着做的时候，恐怕过程不由得你，结果也不由得你。

这位朋友很有思想，他说，我等一阵子回你。过了一个星期他就跟我说，他说我们讨论过这个问题，决定不做。决定不做就不做，那是你的企业，怎么做我不能干预。

我说这个话是什么意思呢？这些问题是早都应该看得见的，应该知道会来的，有点经验、有点冷静的人都会看得出来。所以政府做的这些事，我完全是认同的。

不过做法上可能不是最完美的，再加上时机上又跟疫情和中美关系恶化同时进行，再加上房地产泡沫的破灭，就形成了一个不好的后果。

像刚才樊纲说的，就是一个信心的问题。老百姓没有信心就不消费，企业没信心就不再投资，所以这真的是比较为难的一个时间，不是供应问题，而是需求的问题。

最后允许我讲几句关于前路的问题。可能有人说我对这些事是置身事外，所以比较好说话，我也不否认。

我认为地产行业必须回归理性，希望这次教训让仍然希望在房地产行业里继续下去的朋友们能够回归理性。但是允许我说一句又是你们不喜欢听的话，每年我在这里都是最不受欢迎的人，因为我说的话都是你们非常不喜欢听的。

多年前我曾经在这里说过一句话，我说没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商，你们有些人可能记得我这句话。

政府以往是不允许房地产商破产的，我早就说过，我说房地产是最可以破产的行业，而且破产了没什么大不了，因为土地还在，不会因为拥有者破产而消失，也不会因为破产而价值下降。

这跟很多其它行业不一样，而且也不需要辞退一个人，把整个团队接过来，或者重新组织一个同样大的团队，或者更大的团队，去管理那些房地产项目，对社会就业等等是没有影响的。

当然我也知道有一些心理上的因素，但这也是可控的。无论如何，以往30年没有经过大的波动，没有经过大的破产潮，全世界没有一个房地产行业在一个地方是能够30多年没经历过大的破产潮的。所以房地产商以为他们永远立于不败之地，但是并非如此。

不让破产是政府有形的手在管控，不是市场行为。但是反过来说，政府帮了好多房地产商的忙，以往这30年应该破产的没有破产，熬过去不是因为本领大，是因为政府给了一次又一次的机会，所以才有以往几十年的一个大牛市。

原本是要给你机会学功课，给你机会悔改，给你机会转变心态，结果不止没有这样，反而泡沫越吹越大。所以不要怪政府今天出手，已经给了好多机会，不懂得分享，不学功课，后果自负。

当然，从政策制定来看，在长远如何平衡市场的力量和政策的调控，这两个还是需要经过失败、经过成功，而慢慢改进、学习的过程。我个人希望能够有一天房地产行业还是以市场力量为主导，当然需要有合理的调控，但是必须要非常小心，非常有鉴别力，来制定什么时候该调控，调控力度多大，怎么调控。

最后一句话，行业绝对会存在，问题是你跟我还存不存在。我去年说了一句非常不好听的话，允许我再说一次：改行不是一个羞耻的事，改行就改行，有什么大不了呢？

我不是鼓励你们改行，但是从今以后房地产不再是一个特高盈利率的行业，就是一个商品化的东西，赚大钱的机会远远不如以往这20多年。

这个趋势一直在进行，越来越逼你往薄利多销的方向去走。人都有一个很自然的反应，薄利多销就多借钱，觉得政府又不会让你破产，结果很多人破产得很惨。

如果明年在这里又少了一些朋友，不要紧，我在香港，你来香港我可以请你吃饭。